🏛️ Valoración de Inmuebles: El Tribunal Supremo exige al perito de Hacienda la inspección directa del interior y exterior

11 de octubre de 2025

El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 17 de septiembre de 2025 (Res. 1141/2025, Rec. 5384/2023), ha establecido una doctrina de gran relevancia sobre la comprobación de valores mediante dictamen de peritos en el ámbito tributario.

Esta resolución —de la Sala de lo Contencioso-Administrativo (Sección Segunda), con ponencia de la magistrada Sandra María González de Lara Mingo— fija por primera vez de forma expresa que la visita personal y directa del perito debe abarcar tanto el interior como el exterior del inmueble.

⚖️ El origen del litigio: Baleares y una valoración sin visita interior

El caso se originó a raíz de una liquidación del IRPF correspondiente a 2012 en la que la Agencia Tributaria, tras la escisión de una sociedad, debía determinar el valor de mercado de varios inmuebles en Menorca.

1. En 2018, la primera liquidación fue anulada por el TEAR de Baleares por falta de motivación (uso de precios de anuncios y datos genéricos).

2. En 2020, la AEAT dictó una segunda liquidación basada en nuevos informes periciales, elaborados sin inspección interior y con fotografías externas tomadas por personal auxiliar.

3. El contribuyente alegó que no se había realizado una valoración real del bien, sino una estimación basada en observaciones externas.

El TSJ de Baleares desestimó el recurso, considerando que el estado de conservación y la calidad de la construcción podían apreciarse desde el exterior. Esta decisión fue recurrida en casación.

🧩 La cuestión jurídica: ¿basta la visita exterior?

El Supremo abordó una cuestión de interés casacional objetivo:

si la exigencia de reconocimiento personal del bien por el perito (art. 57.1.e LGT y 160.2 RGAT) incluye necesariamente la visita al interior del inmueble, o si basta con la contemplación exterior o la toma de fotografías.

La respuesta del Alto Tribunal fue categórica: la visita del perito debe ser completa —interior y exterior—, personal y directa.

📜 La doctrina fijada por el Tribunal Supremo

En el Fundamento Jurídico Cuarto, el Supremo sienta doctrina interpretando los artículos 57.1.e LGT y 160.2 RGAT:

1. Inspección personal e in situ del inmueble.

2. La visita no puede ser sustituida por observaciones externas ni por fotografías de terceros. El perito debe reconocer personalmente el bien para asegurar que se valora “el bien concreto y no una especie de bien abstracto”.

3. Alcance inexorable: interior y exterior.

4. El reconocimiento debe incluir el examen tanto del interior como del exterior, verificando elementos esenciales como el estado de conservación, calidad de materiales, existencia de servidumbres, o incluso ocupaciones ilegales por terceros.

5. Finalidad de la visita.

6. La inspección garantiza la motivación suficiente de la liquidación, permitiendo al contribuyente conocer y rebatir las razones del valor asignado.

7. No basta con fotografías ni visitas de personal auxiliar.

8. El Supremo declara insuficiente la toma de imágenes o la intervención de personal sin cualificación técnica adscrito a la AEAT.

9. Excepciones muy limitadas.

10. Solo en casos excepcionales, y debidamente motivados con datos objetivos en el expediente, podrá prescindirse de la inspección interior. En ningún caso puede el tribunal suplir esa falta de motivación.

🚫 Consecuencia directa: anulación de la liquidación y fin del “tercer intento”

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación, anula la liquidación de 2020 y declara improcedente que la Administración practique una nueva comprobación.

El fallo aplica la doctrina del “error contumaz”: cuando la Administración repite el mismo defecto —en este caso, falta de motivación— no puede concedérsele una tercera oportunidad para volver a liquidar.

“Procede anular la liquidación practicada... no siendo posible girar una tercera liquidación, al encontrarnos ante un error contumaz de la Administración” (FJ 5º).

🧭 Relevancia práctica y efectos en la Administración

Esta sentencia refuerza la jurisprudencia iniciada en las STS 39/2021, 908/2023 y 2874/2025, consolidando un criterio de interpretación uniforme en toda España.

Sus implicaciones son significativas:

1. Las comprobaciones de valores basadas en dictámenes periciales sin visita interior carecen de validez jurídica.

2. Las oficinas técnicas deberán garantizar la presencia efectiva del perito en la inspección, documentando la visita en el expediente.

3. No es posible delegar la observación en personal administrativo o de apoyo técnico.

4. La motivación incompleta puede derivar en la nulidad de la liquidación y, en casos reiterados, impedir nuevas actuaciones.

🔎 Conclusión: una doctrina de precisión y garantías

Con esta resolución, el Tribunal Supremo da un paso más en la consolidación de una jurisprudencia protectora del principio de motivación y seguridad jurídica.

La valoración pericial no puede ser un trámite formal ni una estimación estadística: requiere un acto técnico singularizado y verificable, realizado con rigor, transparencia y respeto al contribuyente.