19 de octubre de 2025

Introducción: un riesgo silencioso en la gestión patrimonial municipal

Cada Ayuntamiento gestiona un número creciente de arrendamientos patrimoniales: locales cedidos a asociaciones, naves municipales, parcelas rústicas o incluso viviendas procedentes de herencias o ejecuciones.

En muchos casos, el contrato vence, el arrendatario sigue ocupando el bien, y la Administración guarda silencio,  adoptar acuerdo ni cursar requerimiento formal. Pasan los días… y el contrato renace por tácita reconducción.

Este “automatismo” puede comprometer gravemente la planificación patrimonial o urbanística: impide recuperar el bien, limita su enajenación, y mantiene condiciones económicas desfasadas.

La Sentencia del Tribunal Supremo 1152/2021, de 31 de marzo (ECLI:ES:TS:2021:1152), ofrece una doctrina de enorme utilidad para los ayuntamientos:

La tácita reconducción es un nuevo contrato, no una prórroga del anterior, y por tanto solo nace si existe consentimiento (aunque sea tácito) de las partes. La voluntad expresa del arrendador de no renovar —comunicada en tiempo y forma— bloquea su nacimiento.

En otras palabras: si el Ayuntamiento se opone expresamente, no hay tácita reconducción, aunque el arrendatario permanezca en el inmueble.

Marco normativo básico

Código Civil

+ Art.1543: el arrendamiento es un contrato temporal.

+ Art.1566: hay tácita reconducción si el arrendatario permanece 15 días con la aquiescencia del arrendador.

+ Art.1569.1.º: la expiración del plazo es causa de desahucio.

+ Art.1261: ningún contrato nace sin consentimiento de las partes.

Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU)

+ Arts. 9 y 10: duración mínima y prórrogas obligatorias (si procede).

+ Art. 28: causas de extinción (entre ellas, el vencimiento del plazo).

Régimen local. Cuando el bien arrendado es patrimonial, la relación se rige por el Derecho privado (Ley 33/2003 y RBEL).

Qué dice la STS 1152/2021 (en lo que interesa a los ayuntamientos)

El Supremo establece cuatro ideas clave aplicables a cualquier arrendamiento municipal:

1️⃣ La tácita reconducción no prorroga el contrato original, sino que crea uno nuevo, con fecha y condiciones independientes.

2️⃣ No puede haber nuevo contrato sin consentimiento. Si el Ayuntamiento comunica su oposición expresa y fehaciente, no nace la tácita reconducción.

3️⃣ El silencio o la pasividad del arrendador equivalen a consentimiento tácito: ahí reside el peligro para la Administración.

4️⃣ La voluntad de no contratar manifestada por un solo arrendador (copropietario o cotitular del bien público) basta para impedir el nuevo contrato.

En suma, la diligencia administrativa es la frontera entre una correcta extinción y una renovación automática no deseada.

Aplicación práctica: cómo actuar paso a paso

Para impedir que un arrendamiento municipal se prorrogue por tácita reconducción, sigue este protocolo básico:

🧾 Antes del vencimiento

• Controla las fechas: incorpora al inventario patrimonial y al gestor de contratos una alerta de vencimiento.

• Prepara un acuerdo formal: la Junta de Gobierno Local o Alcaldía debe aprobar la oposición a la tácita reconducción.

• Comunicación fehaciente: remite burofax o requerimiento notarial al arrendatario, manifestando la voluntad de no renovar y la obligación de entregar el bien al vencimiento.

⏰ Plazo crítico: los 15 días del art. 1566 CC

• Si el arrendatario permanece sin oposición expresa durante 15 días, se presume la aquiescencia municipal y se genera un nuevo contrato.

• Por tanto, el requerimiento debe recibirse antes del vencimiento o, como máximo, dentro de esos 15 días.

🧰 Documentación mínima

• Acuerdo o decreto con motivación (interés público en recuperar el bien o actualizar condiciones).

• Requerimiento fehaciente con acuse y texto certificado.

• Justificante de recepción.

• Si no hay entrega voluntaria, demanda de desahucio por expiración del término contractual (no por incumplimiento).

Recomendaciones para contratos municipales vigentes

✅ Revisar los arrendamientos patrimoniales antiguos, especialmente los de renta simbólica o indefinida.

✅ Regular expresamente en los contratos que no se entenderán prorrogados por tácita reconducción salvo acuerdo formal del Pleno o de la Junta de Gobierno.

✅ Incluir cláusula de notificación automática: “El Ayuntamiento no prestará consentimiento tácito para la continuación del contrato una vez expirado el plazo”.

✅ Coordinar con Intervención y Patrimonio un control de plazos de vencimiento mediante alertas electrónicas.