Joaquín Rocamora Manteca · SecretarioLocal.com
24 de octubre de 2026
Un Ayuntamiento quiere rehabilitar varias viviendas de su propiedad y destinarlas a alquiler asequible con fondos del plan estatal de vivienda, que gestiona la comunidad autónoma. El borrador de convenio le obliga a mantener ese destino durante un número de años y a devolver la ayuda si alguna vivienda se vende antes de tiempo. Con la STC 53/2026 recién publicada, es fácil leer esas cláusulas como si la sentencia las hubiera respaldado en bloque.
La sentencia, de 8 de julio, no da para tanto. Confirma que el Estado puede fijar en sus planes los objetivos, las actuaciones protegidas y las condiciones esenciales de las ayudas, entre ellas un límite temporal a la venta de las viviendas financiadas. Recuerda también que la gestión de los fondos corresponde, como regla general, a las comunidades autónomas, y con ella la decisión de reintegrar. Añade que la ley estatal no contiene el régimen completo de ninguna ayuda. Las obligaciones del Ayuntamiento están en el plan, en las bases autonómicas y en el convenio. Su competencia procede de la legislación de régimen local y de la autonómica de vivienda.
El Gobierno de la Generalitat de Cataluña recurrió numerosos preceptos de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Cuando el Pleno deliberó, ya había resuelto otros cinco recursos contra la misma ley. Por eso buena parte de las quejas se despachó por remisión a aquellas sentencias.
Seguían en discusión los artículos 12, 18.5 y 18.6, 23 y 24, que regulan la planificación y el fomento del Estado en materia de vivienda. El Tribunal desestimó el recurso también en este punto. Cinco magistrados firmaron un voto particular. A su juicio, esos preceptos persiguen una finalidad social más que económica y no caben en el artículo 149.1.13 de la Constitución. El fallo no cambia por ello, pero la división del Pleno aconseja no hacer de la sentencia una lectura expansiva.
Los artículos 23 y 24 se dirigen a la Administración General del Estado. Describen los instrumentos con los que el Estado contribuye a la política de vivienda y los planes plurianuales que aprueba el Gobierno, oídas las comunidades autónomas en la Conferencia Sectorial de Vivienda y Suelo. Por sí mismos, no imponen ningún deber al Ayuntamiento.
El fallo declara la pérdida de objeto respecto de los artículos 16, 27.1, párrafo tercero, y 27.3, y del párrafo segundo de la disposición transitoria primera. Esos preceptos ya habían sido declarados inconstitucionales y nulos por la STC 79/2024.
El artículo 16 regulaba la vivienda protegida. El 27.3 fijaba un destino obligado para determinados ingresos, entre ellos los de la enajenación de bienes del parque público de vivienda. Ninguno puede citarse ya en una memoria, un informe o un convenio. Conviene revisarlo en los modelos que se vienen reutilizando desde 2023.
El artículo 24.3, que sigue en vigor, alude a las limitaciones de la ley para la vivienda protegida. El propio Tribunal advierte que esa remisión apunta al artículo 16 anulado, de modo que ese inciso ha perdido en la práctica su contenido.
La sentencia aplica una doctrina antigua. Desde la STC 152/1988, el Estado puede fomentar la vivienda al amparo del artículo 149.1.13 de la Constitución y regular cuatro aspectos: la definición de las actuaciones protegidas, la regulación esencial de su financiación, el nivel de protección y la aportación de recursos estatales. La STC 13/1992 añadió los límites del poder de gasto. El Estado puede fijar el destino de sus fondos y las condiciones esenciales de otorgamiento. Debe dejar, en todo caso, margen a las comunidades autónomas para concretarlas, desarrollarlas y tramitar las ayudas.
De ahí sale la regla que más interesa al Ayuntamiento. Estos fondos los gestionan las comunidades autónomas. Deben territorializarse mediante normas con criterios objetivos de reparto o mediante convenios. La gestión centralizada solo cabe de forma excepcional y con justificación. El Tribunal constata, además, que los artículos impugnados tienen escasa densidad regulatoria y un carácter marcadamente programático. No regulan los requisitos de los beneficiarios, la duración de la protección ni la tramitación.
Aplicado al expediente, la ley estatal y la sentencia explican por qué existe el programa, pero no qué debe cumplir el Ayuntamiento. Eso está en el plan vigente, en la orden o convocatoria autonómica y en el convenio o la resolución de concesión. Para dudas sobre requisitos, justificación o reintegro, el interlocutor es, por regla general, la consejería competente.
El artículo 24.3 de la Ley 12/2023 permite que los planes estatales establezcan medidas de redistribución social del beneficio para evitar la especulación. Se aplican cuando las viviendas que recibieron ayudas se venden antes del plazo que se fije. La devolución de la ayuda es una de esas medidas, pero no la única. El Tribunal entiende que la limitación preserva la finalidad de la ayuda e impide que acabe enriqueciendo a quien la recibió. La ampara en el artículo 149.1.13, como ya hizo la STC 112/2013 en un supuesto parecido.
La sentencia subraya también lo que el precepto no dice. No fija el plazo, ni los casos en que procede la devolución, ni las medidas alternativas. Todo eso lo concretan los planes, y las comunidades autónomas pueden completarlo o desarrollarlo. La potestad de acordar el reintegro, o de aplicar la medida redistributiva, forma parte de la gestión. El Tribunal la sitúa en la comunidad autónoma.
A mi juicio, de aquí se deduce un criterio práctico para revisar el convenio. Cada limitación de destino o de transmisión debe poder localizarse en el plan, en las bases autonómicas o en el propio convenio. Lo mismo vale para cada supuesto de reintegro, con su plazo, su cómputo y su forma de cálculo. La STC 53/2026 no respalda una prohibición de vender sin plazo ni un reintegro íntegro sin graduación. Si el borrador contiene alguna de estas cláusulas, debe pedirse su procedencia antes de informarlo.
El Ayuntamiento no actúa aquí en virtud de la Ley 12/2023 ni de la sentencia. Su título es el artículo 25.2.a) de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local (LRBRL). Incluye entre las competencias propias la promoción y gestión de la vivienda de protección pública con criterios de sostenibilidad financiera, y la conservación y rehabilitación de la edificación. Las ejerce en los términos de la legislación estatal y autonómica.
La exigencia de sostenibilidad financiera tiene consecuencias prácticas. La ayuda financia la obra, pero el Ayuntamiento asume otros costes durante todo el plazo de destino: seguros, mantenimiento, suministros de las viviendas vacías, gestión del cobro y riesgo de reintegro. Si la memoria no los cuantifica, el compromiso de destino que se firma carece de respaldo presupuestario.
• Viviendas: titularidad acreditada y concordancia entre inventario, Registro y Catastro. Hay que comprobar también la naturaleza demanial o patrimonial, las cargas, los ocupantes, el estado de conservación y la compatibilidad urbanística. Cada vivienda tiene que estar disponible durante todo el plazo de destino.
• Mapa de obligaciones: para cada condición, quién la impone, en qué documento, durante cuánto tiempo, cómo se acredita y qué ocurre si se incumple.
• Destino: uso exigido, plazo inicial y fecha desde la que se computa.
• Transmisión y reintegro: supuestos, forma de cálculo, intereses, órgano que lo acuerda y procedimiento con audiencia.
• Modelo de gestión: arrendamiento, cesión de uso u otra fórmula admitida por la normativa autonómica, con las bases de selección de los ocupantes.
• Obras: contratación conforme a la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público. El calendario debe ser compatible con los plazos de ejecución y justificación del programa.
• Coste posterior a la obra: cofinanciación, anualidades, gastos no subvencionables, mantenimiento, seguros, vacancias y gestión del cobro, con su reflejo presupuestario.
• Seguimiento por vivienda hasta el último año del destino: inversión, fecha de puesta en uso, título de ocupación, renta, incidencias e inspecciones. El acceso a los datos personales debe quedar restringido.
• Fundamentación: ninguna cita de los artículos 16, 27.1, párrafo tercero, o 27.3 de la Ley 12/2023.
Sentencia del Tribunal Constitucional 53/2026, de 8 de julio, fundamentos jurídicos segundo y tercero, fallo y voto particular.
